שיקולים בבחירת הבנק למשכנתא
בארץ המשכנתא מאוד מבוקשת. קיימת תחרות רבה בין בנקים למשכנתאות על פי נקודות כלכליות : תמהיל המשכנתא, שיעור הריבית, אחוז מימון, אחוז פתיחת תיק שניתן למיקוח…. הלווה מבולבל ולא מצליח להחליט תמיד בין המסלולים שעשויים להיות משמעותיים ביותר על 25 או 30 שנותיו הבאות. מה הם השיקולים בבחירת הבנק למשכנתא?
האם כל סניף בנק יכול לתת משכנתא ?
בארץ קיימת הרשאה מיוחדת לבנקים לעסוק בהלוואות משכנתא תחת קבלת אישור מיוחד להלוות משכנתא ויש לו הגדרה ספציפית כ"בנק למשכנתאות".
כחלק מתהליך ייעול של הבנקים, המון סניפים התאחדו ולמעשה התהליך גרם לכך שכל סניף בנק יכול להציע משכנתא, אבל המשכנתא עצמה תינתן ותנוהל על ידי הבנק למשכנתאות, שיכול להיות שייך לבנק מסחרי רגיל.
ישנן הרבה דוגמאות. הבנקים הייעודיים למשכנתאות הם :
בנק אדנים, בנק משכן – ששייך לבנק הפועלים, בנק לאומי למשכנתאות – ששייך לבנק לאומי,
בנק טפחות למשכנתאות – ששייך למזרחי- טפחות ועוד.
ככלל, היות ושוק המשכנתאות מאוד מתפתח, ניתן לקחת כיום משכנתאות גם בחברות ביטוח המורשות לכך כמו חברת כלל. שווה לבחון אופציה כזו על ידי יועצי משכנתאות שמכירים את הדינמיקה בין הבירוקרטיה המשתנה לבין תהליכים בבנק הכפופים לשינויים אלה.
כשאנו באים לבחון בנק מסחרי לחשבון העובר ושב שלנו, אנו למעשה בוחנים בעיקר את הקרבה של סניף הבנק, אדיבות השרות שלו, עמלת ניהול חשבון והטבות נוספות. כשאנו בוחנים בנק לניהול המשכנתא שלנו, אנו מתייחסים לשיקולים אחרים שאמורים להניע אותנו לבחור דווקא בבנק הזה וכמו שהזכרנו בראשית המאמר, הריבית, התמהיל ומשך זמן המשכנתא הם רק חלק מתוך כלל הקריטריונים שעלינו לבחון בעת בחירת הבנק למשכנתא.
לשם כך, חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני לבנק ולבחון באמצעותו מספר חלופות של בנקים. היועץ אמור לחשוף בפנינו את ההבדלים הקטנים ולנתח אותם לאורך זמן תוך כדי שינויים שיחולו בחיינו וכך לבחון את המסלול והבנק הטוב ביותר למשכנתא עבורנו.
לשם לקיחת משכנתא אנו פותחים למעשה חשבון נוסף. חשבון המיועד אך ורק לתשלומי המשכנתא. לכל חשבון יש דמי ניהול, עליהם ניתן להתמקח עם הבנק אצלו אנו לוקחים משכנתא. על כל משכנתא שנפתחת לוקחים דמי פתיחת תיק, גם על זה ניתן להתמקח.
שיקולים בבחירת הבנק למשכנתא – איך להתמקח?
מתמקחים עם בנק שהוא גוף גדול רק כשבאים מצוידים בידע ובאפשרויות אחרות. כל בנק ינסה להניא אתכם מהאפשרות להיוועץ עם יועץ משכנתאות בטרם אתם חותמים, אבל יועץ משכנתאות שמכיר גורמים בבנק ויודע את נקודות החוזק והחולשה של הבנק ושלכם יכול להגיע לעמק השווה.
כחלק מחישוב השיקולים בבחירת הבנק למשכנתא, תנו ליועץ לתווך במו"מ עם הבנק למשכנתאות.