תנאי קבלת משכנתא מהבנקים

מהם התנאים שהבנקים מציבים כדי לקבל אישור למשכנתא? אילו מגבלות הטיל בנק ישראל על מי שמעוניין לקבל משכנתא? מה זה הון עצמי וכיצד הוא קשור לקבלת משכנתא מהבנק או מגוף פיננסי אחר?
ישראלים רבים מעוניינים לרכוש דירה וליהנות מנכס איכותי בבעלותם. כדי להגשים את החלום המשותף לרבים יש לקחת משכנתא מאחד הבנקים או מאחד הגופים הפיננסיים העוסקים בתחום המשכנתאות. משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, בדרך כלל לתקופה של 20 שנה, וניתן לקבל הלוואה לרכישת נכס למגורים או להשקעה גם לתקופה של עד 30 שנה.

עם זאת, לא כל אחד יכול לקבל אישור למשכנתא, ישנם תנאים מסוימים שיש לעמוד בהם כדי לקבל אישור עקרוני להלוואה. התנאים העיקריים הם הון עצמי בשיעור של 25% לפחות מסכום המשכנתא (משפרי דיור ומשקיעים צריכים לגייס הון עצמי גדול יותר), החתמת ערבים בהתאם לצורך ועל פי דרישת הגוף המלווה, התנהלות תקינה בחשבון הבנק, בדיקת יכולות החזר בהתאם למדיניות הגוף המלווה, גיל הלווים, רכישת ביטוח דמשכנתא ומצב משפטי תקין של הנכס.

תנאי קבלת משכנתא

כאמור, הבנקים, ובראשם בנק ישראל, קבעו מספר תנאים לצורך קבלת משכנתא, התנאים העיקריים הם:

• הון עצמי מינימלי – בנק ישראל קבע מהו שיעור ההון העצמי לרוכשי דירה ראשונה, למשפרי דיור ולמשקיעים, כמו כן נקבע כי רוכשים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן נדרשים לגייס הון עצמי נמוך בשיעור 10% בלבד. ברכישת דירה ראשונה ניתן לקבל משכנתא עד 75% משווי הנכס, משפרי דיור יכולים לקבל עד 70% משכנתא ומשקיעים זוכים לעד 50% משכנתא.
• רמת הכנסה – בבדיקות שהבנקים מבצעים כדי להחליט האם לאשר את המשכנתא ללווה בוחנים בין היתר את רמת ההכנסה של הלווים. הבנקים בודקים הכנסות והוצאות כדי לחשב את יכולת ההחזר של הלווה, ההכנסה יכולה לבוא לא רק משכר חודשי אלא גם מנכסים מניבים, מהשקעות שונות ועוד. כדאי לדעת כי אחד התנאים של הבנקים למשכנתאות הוא שגובה ההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה.
• מצב תעסוקתי – הבנקים בוחנים היטב את המצב התעסוקתי של הלווה, הם עשויים לסרב לתת הלוואה ללווה המחליף עבודות בתדירות גבוהה או ללווה מובטל, מחשש לכספם.
  היסטוריית אשראי תקינה – אחד המדדים לבדיקת יכולת ההחזר הוא היסטוריית אשראי תקינה, לכן יש להקפיד על ניהול תקין של חשבון הבנק, לסגור חובות לפני הגשת בקשה למשכנתא ולהימנע משיקים חוזרים ומחריגה גבוהה מהמסגרת.
• ביטוח משכנתא – הבנקים אינם מאשרים משכנתאות למי שאינו רוכש ביטוח משכנתא, את הביטוח עדיף לרכוש מחברות הביטוח, הפוליסה כוללת שני ביטוחים – חיים ומבנה.
• אישור זכאות – יש להוציא אישור זכאות ממשרד הבינוי והשיכון כדי לקבל משכנתא בתנאים מועדפים.

חשוב לציין כי תהליך קבלת משכנתא מותנה בהגשת כל המסכים הנדרשים על ידי הבנק, זהו תהליך ביורוקרטי ממושך ויש לקבל לא מעט החלטות פיננסיות חשובות. לכן, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה שמכיר את כל מסלולי המשכנתאות של הבנקים ומכין תמהיל משכנתא מותאם אישית ליכולת ההחזר של הלווה.