בחירת תמהיל משכנתא
הדרך הנכונה
בחירת תמהיל משכנתא תשפיע על החיים שלכם לשנים הקרובות. אם אתם מתכננים לקחת משכנתא לתקופה של 20 שנה ומעלה, עוד יותר חשוב שתבדקו את כל האפשרויות וקחו בחשבון שינויים לאורך התקופה.
בחירת תמהיל משכנתא – מה זה?
תמהיל משכנתא הוא תוכנית משכנתא שמורכבת מכמה מסלולים שונים, בדרך כלל אלו 2 או 3 מסלולים. לכל מסלול יש ריבית אחרת, שיכולה להשתנות או להישאר קבועה. על כך נדון בהמשך.
אם כן, בחירת תמהיל משכנתא היא למעשה בחירה של תוכנית החזרי המשכנתא. לא משנה אם אתם מתכננים להחזיר את המשכנתא תוך 5 או 10 שנים או תוך תקופה ארוכה יותר, חשוב שתבחרו את התמהיל הנכון. הבחירה חשובה עוד יותר למי מכם שמתכנן לפרוס את החזר המשכנתא ל 20 שנה ומעלה, בשל הריבית שמצטברת לסכומים גדולים במיוחד.
בחירת תמהיל משכנתא – איפה מתחילים?
הצעד הראשון בבחירה של תמהיל המשכנתא לפני מיחזור משכנתא או נטילת משכנתא ראשונה הוא בחינת כל המסלולים האפשריים תוך ניסיון להבין את המשמעות שלהם, את כל היתרונות והחסרונות.
יש כמה מסלולים, שרק אחד מהם כולל ריבית שהיא קבועה באופן מוחלט לאורך כל תקופת ההחזר; מדובר במסלול של ריבית קבועה לא צמודה. מסלול זה מגיע עם הריבית הכי גבוהה אך על הצד הטוב היא לא משתנה ונשארת כפי שהיא בלי קשר למדד ויוקר המחייה. לפי יוקר המחייה שרק עולה עוד ועוד עם השנים, ייתכן וזה יהיה משתלם לטווח הרחוק.
מסלולים אחרים הם ריבית קבועה צמודה למדד (בדרך כלל השינוי בהחזר החודשי הוא קטן יחסית), ריבית צמודה לפריים, שבדרך כלל נשאר יציב והעלייה שלא אינה פתאומית וחדה, ומסלול ריבית צמודה למדד שמשתנה כל שנה או כל 5 שנים.
ייעוץ מיחזור משכנתא ונטילת משכנתא
יועץ משכנתאות בבנק יכול לעזור לבדוק את כל האפשרויות ולהגיע למסקנה כלשהי באשר לתמהיל המשכנתא שרוצים לקחת. ככלל, התפקיד העיקרי שלו הוא לנהל את התהליך בהיבט הביורוקרטי, לדוגמא לבדוק אם יש זכאות לסכום ולתקופה שרוצים, לטפל בביטוח ובבדיקה שמאית של הבית, ובכל הניירת שנלווית לתהליך. אבל כחלק מהתפקיד שלו הוא גם מציג ללקוחות מתעניינים סימולציות עם החזרים חודשיים משוערים לתמהילים שונים.
הסימולציות יכולות לעזור במידה רבה, ואיתן בחירת תמהיל משכנתא יכול להיעשות בצורה טובה יותר. יחד עם זאת, חשוב לציין שבחירת התמהיל לא צריכה להתבסס אך ורק על התשלום החודשי המשוער, שהרי הוא יכול להשתנות בהתאם למסלולים השונים. יש לקחת בחשבון גם שינויים אפשריים במהלך תקופה החזר המשכנתא, שינויים שיהיו לטובתכם כמו גידול בהכנסה או שינויים שיהיו לרעתכם לדוגמא עלייה בריבית במשק (אם יש בתמהיל סכום גדול בריבית שצמודה למדד).